Investire In Cina: Diritto immobiliare cinese

Diritti di utilizzo dei terreni

Che cosa dice la legge

In Cina, né le società nazionali né imprese straniere ha investito può possedere terra definitive; invece, essi propri diritti di utilizzazione dei terreni. Ci sono due tipi di diritti di utilizzo di terra – allocato e concesso. Nel confronto con i concetti di diritto comune occidentale, assegnati i diritti di uso terra sono in qualche modo simile a Affittanze e concessi diritti di utilizzo a terra sono in qualche modo simili alle tenute di vita.

Attribuiti diritti di uso dei terreni sono generalmente forniti dal governo per un periodo indeterminato (solitamente alle entità statale) e non può essere impegnati, ipotecati, affittate o trasferiti dall'utente. Inoltre, è possibile recuperare terreno Allocated dal governo in qualsiasi momento.

Concessi i diritti di utilizzazione dei terreni sono forniti dal governo in cambio di un canone di concessione e portare i diritti di pegno, ipoteca, leasing e trasferimento entro il termine di concessione. Terra è concessa per un termine fisso – generalmente 70 anni per uso residenziale, 50 anni per uso industriale, e utilizzare 40 anni per commerciale e altri. Il termine è rinnovabile in teoria (anche se nessun investitore straniero è stato in Cina abbastanza a lungo per scoprire come funziona in pratica). A differenza del caso abituale nelle nazioni occidentali, accettato il terreno deve essere utilizzato per lo scopo specifico per il quale è stato concesso.

Attribuiti diritti di uso dei terreni possono essere convertite in concessi diritti di utilizzo a terra dietro pagamento di un canone di concessione al governo. Anche concesso terre diritti di utilizzo sono soggetti a esproprio da parte del governo in circostanze insolite (in cambio di un equo compenso simile al potere finanzaria negli Stati Uniti). Questo stato di cose tende a lavorare a favore di investitore straniero – terra concesso a imprese straniere ha investito è raramente espropriato, ma terreni agricoli sono spesso espropriati per fare spazio ai progetti investiti stranieri.

Come la legge si applica alle imprese straniere investite

La maggior parte stranieri investiti Joint venture ottenere diritti di utilizzazione dei terreni dal partito cinese. Un problema comune è che il partito cinese detiene diritti solo allocato uso dei terreni per la terra occupa (essere cercando per questo se il partito cinese è un'entità statale). In questo caso, l'autorità di trasferire i diritti di utilizzazione dei terreni è esercitato l'Ufficio locale di amministrazione Land, e il partito cinese non avrà il diritto di trasferirlo alla Joint venture.

Tuttavia, se la Joint Venture possono acquistare diritti a lungo termine concesso utilizzare dei terreni dal Bureau amministrazione terra attraverso una terra utilizzare il contratto di concessione, la Joint Venture sarà quindi in grado di ipotecare la terra o il trasferimento a terzi. Tenere a mente, tuttavia, che il terreno libero deve essere 25% sviluppato prima concessi diritti di utilizzo a terra può essere acquistati. Non tentare di acquisire concessi diritti di utilizzo a terra se non avete intenzione di svilupparlo in breve tempo, perché anche se la terra si qualifica come 25% sviluppati e quindi può essere sovvenzionato, possono ancora essere classificato come "vacante", e se lo sviluppo non è iniziato entro 2 anni di trasferimento è possibile recuperare terreno libero.

Una seconda opzione sarebbe uno degli investitori di ottenere concessi diritti di utilizzo a terra e poi affittare la terra nella Joint venture. Terreno libero, tuttavia, non può essere affittato a terzi (ad esempio una Joint Venture o altra impresa straniera ha investito) dal beneficiario. Esso è inoltre notare che un contratto di locazione deve essere registrato in modo da proteggere il su beni di terzi con potenziali concorrenti crediti.

In terzo luogo, se si è disposti a stabilirsi per diritti di utilizzo delle terre allocato, l'impresa estera investito potrebbe semplicemente avere la terra assegnata ad esso dall'ufficio amministrazione locale di terra.

Nel caso di una Joint Venture, una quarta opzione sarebbe di avere il partito cinese contribuiscono diritti suoi allocato utilizzare dei terreni nella Joint venture nell'ambito del conferimento di capitale, nel qual caso il partito cinese sarebbe responsabile di terra annua utilizzare le tasse.

Un altro problema comune è che la terra e building(s) su di esso sono proprietà di diversi partiti, creando una situazione giuridica potenzialmente disordinata, se tutte le parti non sono disposte a cooperare.

Soprattutto, sarebbe una buona idea per richiedere il partito cinese dimostrare lo status dei propri diritti di uso del terreno con prove documentali prima di applicare per l'approvazione del progetto. Inoltre, situazione dovuta diligenza deve includere un'autovalutazione approfondita di impatto ambientale (si veda il glossario per maggiori dettagli). Infine, tenere presente che pagamento e trasferimento di 'title' attraverso la registrazione pubblica con l'ufficio di amministrazione di terra non può avvenire simultaneamente – registrazione di terra trasferimenti non saranno autorizzati a meno che una ricevuta di pagamento inviata con la richiesta di trasferimento del registro.